1. 住宅ローンの「奇跡」と「絶望」：団信がゼロにする数千万円の借金
住宅ローンを抱えたまま名義人が亡くなった場合、最初に確認すべきは「団体信用生命保険（団信）」の有無です。 これは、契約者が死亡または高度障害状態になった際、生命保険金でローンの残債を一括返済する仕組みです。
「数千万円の借金が一瞬で消え、家が遺族の手に残る」。 これは相続において最も強力な救済策ですが、その適用には厳格な条件と、「自動では行われない」という手続きの壁があります。
銀行は親切に「そろそろ保険金を請求してはどうですか？」とは言ってくれません。遺族が自らアクションを起こさない限り、ローン返済の口座引き落としは止まらず、最悪の場合は「延滞」扱いになってしまうことすらあります。
[Expert View] 「抵当権」が消えるまでが相続手続き
団信でローンが完済されても、自動的に不動産登記簿から「借金」の文字が消えるわけではありません。
- 抵当権抹消の義務: 銀行から送られてくる「解除証書（または弁済証書）」や「委任状」を使い、法務局で抵当権抹消登記を行う必要があります。
- 放置のリスク: これを放置すると、いざ家を売却してお金に換えようとした時に、「完済しているのに銀行の権利（抵当権）が残っている」として売買契約がストップします。さらに、銀行の代表者が変わると書類の取り直しが必要になり、数年後に数万円の手数料が発生するトラブルも多発しています。
2. 【Case Study】団信を巡る命運の分かれ目
[Case Study 1] わずか2ヶ月で「住宅ローン完済」を実現した事例
夫が45歳で急逝。住宅ローン残高は3,500万円。妻（相続人）は葬儀後すぐに銀行のローンセンターへ連絡。
- 結果: 銀行経由で保険会社へ死亡診断書を提出。夫には持病がなく、告知義務違反の疑いもなかったため、1ヶ月半で保険金が支払われ、残高はゼロに。さらに不動産名義変更(Article 4) と合わせて抵当権も抹消し、「ローンなしの自宅」が家族の生活の基盤となった成功例です。
[Case Study 2] 「ペアローン」の片方だけが残った事例
共働きの夫婦で、5,000万円のマンションを購入。それぞれが2,500万円ずつローンを組む「ペアローン」を選択していた。夫が亡くなった。
- 結末: 夫の分の2,500万円は団信でゼロになったが、妻自身のローン2,500万円はそのまま残り、返済も継続された。夫の収入がなくなった中で一人でローンを背負い続けることになり、さらに管理費・修繕積立金の負担も重くなったため、妻は最終的に自宅を売却して転居する道を選ばざるを得なくなった。ペアローン特有の「片方生存リスク」が顕在化した例です。
[Case Study 3] 「フラット35」で団信に入っていなかった事例
父は自営業で、少しでも金利を安くするため、フラット35契約時に「団信なし」を選択していた（※フラット35は団信加入が任意）。
- 結末: 残高1,800万円の借金がそのまま遺族に残された。家を相続するには借金も相続しなければならない。結局、家を売ってもローンを完済できない「オーバーローン」状態だったため、相続人は相続放棄を選び、実家は競売にかけられることになった。
3. 団信を「無効」にする3つの致命的な死角
保険会社は、数千万円を支払う前に徹底的な「調査」を行います。スムーズに通るとは限りません。
1. 告知義務違反（健康状態の隠蔽）
ローン契約時に、過去の通院歴や手術歴を隠して「健康です」と嘘をついていた場合。 保険会社は、故人が同意した「医療情報の照会同意書」に基づき、健康保険組合や医療機関の受診履歴を数年前まで遡って調査します。
- 結果: 告知義務違反が認定されると、契約解除となり、保険金は1円も支払われません。つまり、借金が復活します。
2. 免責期間内の「自殺」
多くの団信では、加入（責任開始日）から1年以内（長い場合は3年以内）の自殺を免責事由（保険金を払わない理由）としています。 この期間に亡くなった場合、生命保険としての守りは発動しません。
3. 特定疾病団信の適用範囲
「がん団信」「3大疾病団信」などに加入していた場合、死亡しなくても「診断確定」だけでローンが消えることがあります。 しかし、これには「上皮内新生物（初期のがん）は対象外」「就業不能状態が60日以上続いた場合のみ」といった細かい条件が付いています。「脳卒中で倒れたからチャラになるはず」と思い込んでいると、条件を満たしておらず借金が残るケースがあります。
4. プロが教える「抵当権抹消」までの完遂ステップ
ローンが消えると決まったら、次にやるべきは「法的・物理的なクリーンアップ」です。
ステップ①：銀行への連絡と書類提出
まず、借入先の金融機関へ「名義人が死亡した」旨を伝えます。
- 必要書類: 死亡診断書（コピー可の場合も）、団信弁済申出書など。
- 注意: この手続き中は口座が凍結されるため、引き落としが止まります。銀行と相談し、手続き完了までの間、返済を一時ストップしてもらうか、相続人の口座から振り込むかの調整を行います。
ステップ②：完済関係書類の受領
団信が承認され、保険金でローンが完済されると、銀行から「住宅ローン完済のお知らせ」とともに、大量の書類が届きます。
- 登記識別情報（権利証）
- 抵当権解除証書（弁済証書）
- 委任状（銀行の代表印が押されたもの）
- 警告: これらは「再発行不可」の重要書類です。お菓子箱などに放り込まず、クリアファイルに入れて厳重に保管してください。
ステップ③：抵当権抹消登記
法務局で手続きを行います。
- A. 司法書士へ依頼: 報酬は1.5万円〜3万円程度。「相続による名義変更（所有権移転）」とセットで依頼するのが一般的で一番安全です。
- B. 自分で手続き: 法務局の相談窓口を利用すれば、自分で行うことも可能です。コストは登録免許税（不動産1個につき1,000円）のみで済みます。
5. 【FAQ】住宅ローン相続のサバイバル知恵袋
Q. 離婚した元夫が住んでいる家のローンを、私が払わされることはありますか？ A. あなたが「連帯債務者」や「連帯保証人」なら、YESです。 離婚して財産分与で家を夫に渡しても、銀行との契約上の「連帯保証人」の地位は消えません。元夫が死亡し、団信も下りなかった場合、銀行は真っ先に保証人であるあなたへ請求に来ます。「離婚したから関係ない」は通用しません。
Q. ローンが残る場合、家を「担保」にして借金から逃げられますか？ A. 「任意売却」という手があります。 ローンの残高が家の価値を上回っている（オーバーローン）場合、銀行の合意を得て家を売却し、売却代金を返済に充て、残った借金を分割返済する（あるいは債務整理する）「任意売却」という手法があります。ただし、これは高度な交渉が必要なので、不動産会社や司法書士に相談が必要です。
Q. 火災保険はどうなりますか？ A. 忘れずに名義変更を。 意外と忘れがちなのが火災保険です。建物が相続人に移ったのに、火災保険の名義が故人のままだと、いざ火事になった時に保険金の受け取りで揉めます。また、古い契約では火災保険自体に銀行の「質権」がついていることがあり、これを解除する手続きも必要です。払戻金（解約返戻金）が発生する場合、それも相続財産になります。
6. 結論：家は「借金の箱」から「家族の城」へ
団信の手続きは、数千万円という「目に見える巨大な負債」を消滅させる、相続の中で最もドラマチックかつ希望に満ちたステップです。 この手続きが成功すれば、遺族には「雨風をしのげる資産」が残ります。
しかし、その権利を行使するには一刻も早い銀行への通知と、正確な書類の提出が不可欠です。銀行は待ってくれません。
巨大な借金を整理したら、次は日常の細かな「デジタル契約」の片付け。 Netflix, Amazon, スマホの解約と放置のリスク(Article 38) で、目に見えない固定費の流出を止めましょう。